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贾卫龙律师,江苏沭阳人,南京大学法律本科学历,现任江苏(沭阳)华脉律师事务所专职律师、合伙人、行政主任。贾卫龙律师执业多年,承办大量诉讼案件,擅长处理刑事案件、建筑工程、交通(工伤、医疗)事故、金融合同纠纷等案件,具备扎实的法学理论功底和丰富的实务经验,秉承“忠于法律、维护正义、诚实信用、严格...【详细介绍】

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如何防范股权转让方式转让房地产项目的纠纷

来源:沭阳律师网  作者:江苏—沭阳律师  时间:2015-01-19

  导读:以股权转让方式转让房地产项目在实践中得到广泛的使用,但由于涉及到土地、房产等诸多重大事项,在实践中产生的纠纷也比较多。

  【案情简介】

  A 公司为外资独资企业,其全资股东为美国公司B公司。A公司名下有土地200亩、厂房四栋及在建工程,现有内资企业C公司欲购买A公司名下的土地、厂房及在建工程。但面临的困境是:

  1、当地政府规定,限制享有优惠政策的外资企业将其名下的土地和房产转让;

  2、即便转让,税费极高。

  3、转让手续极为繁琐。

  为此,A公司委托魏律师、陈律师具体负责本案。经多次与A公司沟通,并与B公司、C公司相关负责人沟通,三方确定以股权转让的方式实现交易目的,具体做法是——让B公司和C公司各自在境外设立离岸公司,再通过系列操作,最终实现C公司直接控股A公司的目的。

  通过上述方案的操作,不仅规避了政府的转让限制,同时合法合理避税,完全实现了当事人的目的,且最大限度地节约了时间和经济成本。

  上述案例是房地产项目转让方式的一种,即以股权转让方式实现房地产项目转让的目的。换言之,就是转让方将“项目公司”的股权转让给受让方。

  【律师评析】

  一、以股权转让方式转让房地产项目的常见纠纷

  以股权转让方式转让房地产项目在实践中得到广泛的使用,但由于涉及到土地、房产等诸多重大事项,在实践中产生的纠纷也比较多,通过我们总结代理的众多同一类型的案件,就常见的纠纷总结出以下几种情况:

  (一)因一方违约造成转让无法继续进行而产生的纠纷。此类纠纷是房地产项目转让实践中出现最多的一种。产生这种情况的原因多种多样,主要就是对转让合同条款的违反,一方未能按约履行其义务,如转让方存在股权瑕疵或项目存在瑕疵,受让方未能按时付款,等等。

  (二)因一方违约造成转让合同终止时受让方已投入项目资金返还问题产生的纠纷。由于转受让双方中一方违约造成股权转让合同被终止时,往往受让方已经投入了大量的人力、物力、财力,在此情况下,双方就如何返还、返还的具体金额、违约金额、赔偿金额等均会产生各种纠纷的矛盾。

  (三)因项目公司原对内对外签署的合同引起的纠纷。主要体现在受让方在受让项目公司股权后,就项目公司原与第三方签订的合同而产生纠纷。

  (四)因项目公司原有债务和或有负债而产生的纠纷。在股权转让的过程中,受让方通常会聘请专业的财务审计公司对项目公司的债务进行调查,并将相应的内容约定在股权转让合同中,但由于各种原因,如转让方刻意隐瞒债务、财务审计公司未能及时发现等,导致受让方在受让后发现项目公司存在巨大的债务。由于信息不对称,转让方比受让方更了解未在资产负债表中反映出的信息,同时因双方的利益不一致,转让方极有可能隐瞒对自己不利的信息,致使受让方在达成交易后方发现受骗上当。

  二、如何防范股权转让方式转让房地产项目的纠纷

  (一)重视财务审计和法律尽职调查。这对于受让方而言极其重要,不管转让方是否愿意配合,受让方也必须竭尽全力开展此项工作,因为,只有这样才能对项目及项目公司有极其清楚、详细、真实的了解,在此基础上,方能做出正确的决策。因此,转让方应在签订股权转让合同之前,聘请中立、权威的会计师事务所对项目公司进行财务审计,并且委托专业的律师事务所进行详细、周到的审慎调查,这样即可在合同签订前对项目公司的财务状况和法律风险有足够的了解,从而尽最大可能做出相应防范。

  (二)充分预知风险,设置必要的安全措施,制定完备的股权转让合同。在对项目及项目公司的进行财务审计和法律尽职调查并做出收购的决策后,应就股权转让过程中的各类风险进行充分研判,并制定针对性防范方案;设置必要的安全措施,如将应付款设立共管账户等等;除此之外,拟定一份完备的股权转让合同也是非常重要。因为,一旦发生纠纷,双方解决纠纷首先就要看合同,如果合同有明确约定且不违法法律法规,那么,就应按照合同约定的条款处理,由此可见合同的重要性不言而喻。

  (三)重视专家的意见。在股权转让的过程中,应重视并充分听取房地产操作专家和法律专家的意见,方能取得预期的效果。

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